Milano è tra le città meno a rischio bolla a livello globale. E non solo ora alla luce della pandemia, ma da anni i valori di Milano risultano solidi. Tra le città più a rischio, invece, Monaco e Francoforte, seguite da Parigi e Amsterdam. Lo dice lo UBS Global Real Estate Bubble Index 2020.
Lo studio annuale del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management indica un rischio bolla o una significativa sopravvalutazione dei mercati immobiliari nella maggior parte delle città valutate. Ma, a dispetto di quel che si credeva relativamente a Milano, i cui prezzi spesso sono stati commentati come fuori mercato o gonfiati, dall’analisi tali prezzi risultano molto ridimensionati.
Dopo una correzione lunga un decennio i prezzi di Milano hanno ricominciato a salire nel 2018, si legge nel report. Con una accelerazione nel 2019, anno che ha visto ridursi i tempi di permanenza degli immobili sul mercato a causa dell’aumento della domanda. La cosa che colpisce è che anche dopo tre mesi di lockdown i prezzi sono risaliti dell’1,5% nell’anno, pur con uno spostamento della domanda dal centro alle periferie per effetto dello smart working. Una dinamica, quella dei prezzi, che è tuttavia molto meno “gonfiata” rispetto a quanto accadeva, ad esempio, nei primi anni Duemila.
Di conseguenza Milano si colloca in fondo alla classifica dei 25 Paesi a maggior rischio bolla immobiliare al mondo, precisamente al 23° posto, ancora dietro Madrid che si colloca invece al 21°. Dubai e Chicago rappresentano invece due città addirittura sottostimate rispetto al proprio potenziale margine di sviluppo.
Per quanto riguarda il resto del mondo, è l'Europa che mostra la maggior parte dei mercati immobiliari più surriscaldati. Monaco e Francoforte sono in cima alla classifica. Parigi e Amsterdam seguono da vicino, entrando in territorio di rischio bolla a fianco delle due città tedesche. Analogamente, anche Zurigo, Toronto e Hong Kong presentano forti squilibri. A differenza dell'anno scorso, il mercato immobiliare di Vancouver si trova ora in fascia sopravvalutata, insieme a Londra, San Francisco, Los Angeles e, in misura minore, New York. Boston, Singapore e Dubai presentano ancora valutazioni eque. Lo stesso vale per Varsavia, che è stata inclusa nello studio per la prima volta.
Mediamente, i tassi di crescita dei prezzi annuali rettificati per l'inflazione nelle città prese in esame hanno subito un'accelerazione negli ultimi quattro trimestri. In molte città i prezzi sono saliti di oltre il 5%, con Monaco, Francoforte e Varsavia in testa.
Nonostante la pandemia, nella prima metà del 2020 i mercati immobiliari sono rimasti comunque resilienti. Lo studio individua tre motivi principali. In primo luogo, i prezzi riflettono una recessione economica solo con un certo ritardo. In secondo luogo, la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili non ha subito perdite di reddito dirette nel primo semestre del 2020. Le agevolazioni creditizie per le imprese e i programmi di lavoro a orario ridotto hanno attenuato le ricadute della crisi. In terzo luogo, i governi hanno sostenuto i proprietari di immobili in molte città durante i periodi di lockdown. I sussidi per l'edilizia abitativa sono stati aumentati, le tasse sono state ridotte e le procedure di pignoramento sono state sospese.
